Sottosuolo: elemento catalogabile come proprietà comune

In ambito condominiale, oggetto di proprietà comune, alla luce del Codice Civile, è non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque pure il sottosuolo, salvo titolo contrario. Di conseguenza, il singolo condòmino non può, senza il consenso degli altri condòmini, procedere allo scavo in profondità del sottosuolo condominiale per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli già esistenti, poiché tale condotta, comportando appropriazione di una parte della cosa comune e modifica della sua estensione e della sua destinazione, non integra un mero uso più intenso ma costituisce violazione del diritto di proprietà degli altri condòmini, con inevitabile ordine di ripristino e con possibile onere risarcitorio.
Queste le valutazioni compiute dai giudici (ordinanza numero 18131 del 5 giugno 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Parma e originato dalla escavazione del suolo condominiale sottostante il piano seminterrato, escavazione effettuata dai proprietari di un locale presente proprio nel seminterrato e ritenuta abusiva dal condominio.
Per i giudici di terzo grado non ci sono dubbi: l’escavazione presa in esame va catalogata come assolutamente illegittima. Ciò perché il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, va considerato di proprietà condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini. Pertanto, nessun condòmino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti. In sostanza, la condotta del condòmino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finirebbe, in pratica, con l’attrarre la cosa comune nell’ambito della propria disponibilità esclusiva.
Laddove, poi, vi sia stato, come nel caso in esame, uno scavo che ha comportato l’abbassamento del livello del pavimento, con appropriazione di una porzione del sottosuolo, si ha una modifica del bene condominiale in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica che non si può spiegare quale modalità di uso più intenso della cosa comune da parte del condòmino in prospettiva di migliore godimento dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Vero è che l’abbassamento del pavimento e del piano di calpestio non è automaticamente sussumibile nella fattispecie dell’uso illegittimo della cosa comune, in quanto occorre l’accertamento dell’avvenuta alterazione della destinazione della cosa ovvero l’accertamento della idoneità dell’intervento realizzato dai ricorrenti a pregiudicare l’interesse degli altri condòmini al pari uso della cosa comune, ma nella vicenda in esame tale accertamento è stato posto in essere e ha consentito di appurare la modifica del bene condominiale, considerata l’estensione e la destinazione della escavazione.