Opere e innovazioni non consentite: possibile ottenere la rimessione in pristino

L’esecuzione, su di una parte comune dell’edificio, di opere od innovazioni non consentite dà diritto agli altri condòmini di ottenere la rimessione in pristino, e ciò soprattutto quando la innovazione, per essere stata eseguita in violazione delle norme antisismiche, sia tale da recare pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato.
Questo il principio richiamati dai giudici (sentenza numero 6623 del 19 marzo 2026 della Cassazione) per inquadrare il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Ischia.
Chiari e rilevanti i dettagli della vicenda. In sostanza, un condòmino ha citato in giudizio la proprietaria di un vano compreso nello stabile, e adibito a gioielleria, che aveva apportato una molteplicità di modifiche, realizzate abusivamente e che avevano inciso sulla statica del fabbricato, avuto riguarda alla tenuta antisismica della struttura, oltre che arrecare pregiudizio all’estetica del medesimo fabbricato.
Per il giudice d’Appello, però, le modifiche apportate dalla condòmina sotto accusa sono da valutare come legittime, in quanto consentite dal Codice Civile, e ciò con riferimento sia all’apertura di un varco nel muro perimetrale, sia all’installazione di un condizionatore sulla facciata esterna del fabbricato. Peraltro, secondo il giudice, va escluso, allo stesso tempo, un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio a seguito delle iniziative della condòmina.
Questa visione viene censurata severamente dai magistrati di Cassazione, i quali, in premessa, sottolineano che l’inosservanza delle cautele imposte dalla legge antisismica determina una presunzione di pericolosità, ma, aggiungono, ciò non vuol dire, a contrario, che, in difetto dei presupposti per l’operatività di tale presunzione, ogni indagine sul punto diventi superflua.
In generale, la modifica realizzata dal condòmino, qualora suscettibile di incidere sulla statica e la sicurezza dell’edificio, rimane ugualmente illegittima, a prescindere dal riferimento alla legge antisismica. Pertanto, a fronte della domanda proposta da un condòmino nei confronti di altro condòmino, individuato dal primo quale autore di modifiche denunziate non solo sotto il profilo del decoro architettonico e della violazione del limite del pari uso ma anche con riguardo a pregiudizi alla statica dell’edificio, non si può omettere di esaminare anche gli inconvenienti attinenti specificamente a tale ulteriore aspetto.
Tornando alla specifica vicenda, i lavori eseguiti su di un muro maestro (scavo di una nicchia, allargamento o apertura di un varco) posto all’interno di un singolo appartamento, al fine di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare, qualora non pongano in pericolo la fondamentale funzione di assicurare la stabilità dell’edificio, non integrano un abuso della cosa comune, suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso, a condizione che i lavori non compromettano la sicurezza o altre essenziali caratteristiche del muro posto a servizio dell’edificio.
L’uso più intenso delle cose comuni a favore di alcuni condòmini può ritenersi consentito quando sussista una duplice condizione: la non alterazione della destinazione economica della cosa, sia in relazione alla sua struttura, sia in relazione alla volontà dei condomini e all’uso concreto fattone; il rispetto del pari diritto degli altri condòmini secondo il loro diritto, in relazione all’uso praticato e alle eventuali possibili e probabili utilizzazioni che essi si aspettano, dovendo preservarsi il rapporto di equilibrio giuridico ed economico della comunione.
Per chiudere il cerchio, infine, i magistrati di Cassazione precisano che quando l’innovazione può essere dannosa alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, l’azione diretta ad ottenere la restitutio in integrum, di cui gli altri condòmini sono titolari, non è soggetta a prescrizione ventennale.