Manutenzione straordinaria: se deliberata dall’assemblea, l’amministratore può stipulare i relativi necessari contratti

L’amministratore di condominio può stipulare, vincolando i condòmini, i contratti necessari per provvedere alla manutenzione straordinaria dei beni comuni, ma solo quando questa sia stata deliberata dall’assemblea dei condomini.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 31592 del 3 dicembre 2025 della Cassazione), i quali, esaminando il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Roma, aggiungono che è all’approvazione della delibera assembleare determinativa dell’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa prescelta (contenente le opere da compiersi e il prezzo dei lavori e la fissazione degli elementi costitutivi fondamentali dell’opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa) che occorre fare riferimento ai fini dell’insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale.
In ballo, nello specifico, nella vicenda in esame è un decreto ingiuntivo con cui la società pretende dal condominio circa 45mila euro come compenso per lo svolgimento di alcuni lavori, risalenti al biennio 2002-2003, di ristrutturazione sulle parti comuni dello stabile.
Tra primo e secondo grado, però, la società si vede riconosciuta solo una cifra pari a 20mila euro. Ciò perché, in merito ai avori aggiuntivi svolti – per un importo pari a quasi 25mila euro – e, secondo la società, già contemplati nel contratto di appalto e quindi legittimi anche senza apposita autorizzazione assembleare, per i giudici d’Appello la società avrebbe dovuto provare le delibere autorizzative assembleari dei lavori aggiuntivi rispetto a quelli originariamente previsti nel contratto d’appalto, onere, questo, non adempiuto, poiché l’unico documento prodotto è costituito da un fax dell’amministratore autorizzativo della tinteggiatura del soffitto dell’androne, inidoneo a impegnare il condominio sugli ulteriori compensi.
A fare chiarezza provvedono i giudici di Cassazione, i quali ricordano, innanzitutto, che l’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l’incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condòmini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso organo, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dal Codice Civile, che limita le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riserva alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, e che il terzo non può invocare l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall’amministratore, valendo tale presupposto a fondare il diritto dell’amministratore al rimborso selle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato. Tuttavia, l’amministratore può stipulare, vincolando i condòmini, i contratti necessari per provvedere alla manutenzione straordinaria dei beni comuni quando questa sia stata deliberata dall’assemblea dei condomini.
Tornando alla vicenda in esame, quindi, non si può prescindere dall’esame delle clausole del contratto approvato dall’assemblea dei condòmini e dall’accertamento dell’inclusione o meno nello stesso contratto delle opere realizzate dall’impresa, essendo irrilevante, invece, il riferimento alla mancanza della ratifica assembleare dei lavori, in ragione della loro inclusione nel contratto d’appalto precedentemente autorizzato.
Per quanto concerne, poi, la questione del pagamento dei lavori extracontrattuali eseguiti, i magistrati ricordano che il Codice Civile abilita espressamente l’amministratore a ordinare lavori di manutenzione straordinaria, che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l’obbligo di riferire alla prima assemblea dei condòmini, sicché il compimento di tali lavori non costituisce eccesso di mandato, né l’obbligo di riferirne all’assemblea può confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante del mandato, rientrando invece, sia pure con carattere particolare, nell’obbligo generale che incombe all’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condòmini, i quali hanno un ampio potere di controllo su tutto il suo operato. Tra l’altro, l’inosservanza dell’obbligo della comunicazione alla prima assemblea dell’avvenuta esecuzione di lavori urgenti non preclude il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate. Però, il requisito dell’urgenza della prestazione commissionatagli dall’amministratore non può essere invocato dal terzo, in quanto tale presupposto fonda il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato. Tuttavia, qualora l’amministratore abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall’urgenza, mentre, in mancanza di quest’ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, salvo che l’assemblea non abbia approvato ex post i lavori anche con riguardo alla ripartizione dei relativi importi. E in questa vicenda sono stati esclusi sia il requisito dell’urgenza, ritenuto non dimostrato, sia la ratifica da parte dell’assemblea dei lavori straordinari commissionati dall’amministratore.